शहरी क्षेत्र भनेको के हो ? शहरहरू कस्ता हुनुपर्छ ? भन्ने विषय न जनस्तरबाट बुझ्ने काम भयो न त सरकारले नै बुझाउने प्रयत्न गर्‍याे । नेपालमा शहरको अवधारणा, विकास र मोडालिटीको विषयमा अझै पनि धेरै अनभिज्ञ छन् । सन् १९३१ मा भारतको राजधानी कलकताबाट दिल्लीमा सर्‍याे । बिट्रिशहरूले भारतको जयपुर शहर आधुनिक तरिकाले विकास गरिसकेका थिए ।

नेपालको सम्बन्ध विश्वसँग नजिक थिएन । तर, भारत भने नजिक थियो । त्यसबेला नै त्यहाँ शहरहरू कसरी विकास गर्ने भन्ने बारेका नमुनाहरू सुरु भइसकेका थिए । जंगबहादुर राणा बेलायत भ्रमण गएर आइसकेको अवस्था र दोस्रो विश्वयुद्धपछि लाखौं नेपाली विदेश गएर आइसकेपछि उनीहरूलाई शहरी विकासको बारेमा केही न केही जानकारी भइसकेको थियो । १९६० को दशकदेखि शहरी विज्ञको अध्ययनका लागि जापानदेखि बेलायतसम्म नेपाली इन्जिनियरहरू पढ्न पठाइएको अवस्था पनि थियो । उनीहरू पढेर आएपछि शहरी विकासका केही योजनाहरू पनि भएका थिए । ती योजनाअनुसार काम भएन ।

तर, सानै मात्रामा भएपनि कुलेश्वर आयोजना सुरु भयो । त्यसैगरी, उपत्यका बाहिर वीरेन्द्र नगर, महेन्द्रनगर र सप्तरीमा प्रोजेक्टहरू सुरु भएका थिए । तर, अव्यवस्थित शहर सिफ्ट गर्ने काममा सरकार सुस्त रह्यो । जब संयुक्त आवास २०५४ आयो तब निजी क्षेत्रहरू पनि हाउजिङ र अपार्टमेन्ट व्यवसायमा आए । विगत २५ वर्षको पहिलो अवधिमा निजी क्षेत्रहरूले अपार्टमेन्टका धेरै प्रोजेक्ट ल्याउन थाले । तर, सरकारले निजी क्षेत्रको सहभागितामा जग्गा विकास तथा हाउस पुलिङका कार्यक्रमहरू ल्याउनु पर्ने थियो । तर, त्यो ल्याउन सकेन ।

काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणले ४० वर्षको अवधिमा उपत्यकामा २२ वटा प्रोजेक्टहरू गर्‍याे । उदाहरणका लागि भैंसेपाटी टाउन प्लानिङ, पेप्सीकोला टाउन प्लानिङ । यस्ता योजनामा निजी क्षेत्रलाई ढोका खोलिदिएको भए ठूलो मात्रामा कामहरू हुन्थ्ये । कानुन बनाउने कुरामै सरकार चुक्यो र निजी क्षेत्रलाई ढोका खोलेन ।

निजी क्षेत्रले स-साना आयोजनाहरू ठाउँठाउँमा बनाए । भूमि उपयोग नीतिअनुसार जमिनको वर्गीकरण नगरेका कारण आवासीय क्षेत्र कता ? अपार्टमेन्ट कता ? भन्ने छुट्टिन सकेन । यसरी छुट्टिन नसकेका कारण जहाँजहाँ जमिन किन्न पाइन्छ त्यहाँत्यहाँ निजी क्षेत्रले जमिन खरिद गरे घर तथा अपार्टमेन्ट बनाए ।

पछिल्लो २५ वर्षमा काठमाडौं उपत्यकासहित उपत्यका बाहिर पनि द्रुत गतिमा शहरीकरण बढ्यो । तर, सरकारले त्यसअनुसार कानुन निर्माण गर्न नसक्नु, निजी क्षेत्रले ठूलो स्केलको जमिन खरिद गर्न नसक्ने र बनाइएका स–साना आयोजनाहरूमा पनि सरकारको सूपरीवेक्षण नहुनु, निजी क्षेत्रले पनि गुणस्तरका प्रोजेक्टहरू ल्याउन नसक्नु, जनस्तरमा पनि चेतना अभावका कारणले गर्दा खरिदकर्ता र डेभलपरबीच सहकार्य गर्नुपर्ने विषयमा सहकार्य नहुनु र एकले अर्कालाई दोषारोपण गर्ने परिस्थिति बन्नुलगायत कारणले गर्दा ठूला आयोजनाहरू बन्न नसकेका हुन् । बनेका ससाना आयोजना पनि गुणस्तरीय भएनन् ।

सरकारको नीतिका कारण आयोजनाका घरहरू सम्बन्धित खरिदकर्ताको नाममा भएपनि त्यस आयोजनाको सम्पूर्ण जमिन डेभलपरको नाममा नै रहेको छ । उदाहरणका लागि कसैले २५ रोपनीमा ३ सयवटा अपार्टमेन्ट बनायो भने ती अपार्टमेन्ट बिक्री भएर गए पनि अपार्टमेन्ट बनेको जग्गा डेभलपर्सकै नाममा रहेको छ । जबकि त्यो जग्गा सोही कम्युनिटीको नाममा जानुपर्थ्याे । नामसारीका लागि ‘एपेक्स बडी’ बनाएर त्यसमा सो जग्गा नामसारी हुनुपर्थ्याे ।

यदि कुनै दिन प्राकृतिक विपत्तिका कारण ती अपार्टमेन्टहरू सबै ध्वस्त भए अपार्टमेन्ट लिने समुदाय वा व्यक्तिहरूको बिचल्ली हुन्छ । कानूनी रूपमा सो जग्गा त डेभलपर्सको नाममा छ । यदि कुनै कारणले डेभलपर्सको सम्पत्ति राज्यले असुल उपर गर्नुपर्ने अवस्था आयो र सो जग्गा राज्यले असुल गर्‍याे भने ती व्यक्तिहरूको अवस्था के हुन्छ ? यो जटिल समस्या हाे ।

यस्तै, डेभलपर्सले विभिन्न ठाउँमा अपार्टमेन्ट बनायो । ती अपार्टमेन्टहरू बिक्री पनि भए । डेभलपर्सहरू ती जग्गा त्यस अपार्टमेन्ट खरिदकर्ताको नाममा पास गर्न तयार पनि छ । तर, सरकारको कानुनका कारण अपार्टमेन्ट धनीको नाममा नामसारी गर्न सकिएको छैन । यस विषयमा हामीले प्रधानमन्त्री हरेक मन्त्रीलगायत उच्च पदस्थ कर्मचारीहरूसँग भेटेरै छलफल गरिसकेका छौं । तर, कुनै सुनुवाइ हुन सकेको छैन । कानून, नियम र निर्देशिकाको अभावले अपार्टमेन्टमा बस्ने समुदायले पनि आफ्नो दायित्व पुरा गरेका छैनन् । अपार्टमेन्ट बीमा सामूहिक रूपमा नै गर्नुपर्ने हुन्छ । तर, अपार्टमेन्टमा बस्ने समुदायले बीमा नगर्दा भोलि प्राकृतिक विपत्ति आयो भने त्यसको क्षतिपूर्ति नपाउने अवस्था आउँछ ।

२०७२ को भूकम्पमा केही अपार्टमेन्टहरूको बीमा पोलिसी रद्द भएका कारणले गर्दा समयमा पुनःनिर्माण हुन सकेन । जसले गर्दा डेभलपर्सलाई पनि क्षति भयो भने घर तथा अपार्टमेन्ट धनीहरूलाई पनि आर्थिक रूपमा ठूलो क्षति भयो ।

पलायनको चुनौती

सरकारका विभिन्न नीति नियमका कारणले निजी क्षेत्रको तर्फबाट अब नयाँ परियोजना आउन सक्दैनन् । वि.सं २०५४ पछि निजी क्षेत्रको तर्फबाट हाउजिङ, अपार्टमेन्ट तथा कोलोनीहरूका धेरै प्रोजेक्ट आए । वि.सं २०६६ सालमा नेपाल राष्ट्र बैंकले कडा नीति ल्यायो । सोही कारणले पनि नयाँ प्रोजेक्ट आएनन् । वि.सं २०७२ सालपछि जग्गाको अत्यधिक खण्डीकरण बढेपछि शहरमा ठूला जग्गा किन्न नै नसक्नु, शहरभन्दा टाढा गएर किन्न खोज्दा हदबन्दीका विषयदेखि स्थानीय पालिकाले लगाएका कर प्रणालीका कारण नयाँ प्रोजेक्ट आउन कठिन छ ।

केही पालिकाहरूले काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणको सिफारिसका लागि प्रतिआना १५ हजारसम्म दस्तुर लगाउने गरेका छन् । र, प्रोजेक्टहरूको स्वीकृति लिन किनेको दिनदेखि कम्तीमा ४ वर्ष लाग्छ । एकातिर डेभलपर्सले बैंकको कर्जाको ब्याज तीन महिनादेखि तिर्न सुरु गर्छ । तर, उक्त प्रोजेक्टको स्वीकृति लिन नै ४ वर्ष लाग्छ । अहिलेको स्थिति यस्तो छ । यसले गर्दा रियल स्टेट क्षेत्रमा नैराश्यता छाएकाे छ ।

पछिल्लो ५/६ वर्षमा ५/६ वटा परियोजना पनि आउन सकेको छैन । बनाएको परियोजनाको अपार्टमेन्ट बिक्री भएपछि त्यस जग्गा स्वामित्वसहित र दायित्वहरू डेभलपर्सले समुदायलाई सुम्पिन चाहन्छ । कानुनको अभावले ह्यान्डओभर हुन सकेको छैन । समुदायलाई बिक्री गरिसकेको प्रोजेक्टको डेभलपर्सले कति समयसम्म मेन्टेन गर्दिने हो ? डेभलपर्सको दायित्व कहिलेसम्म रहने हो ? समुदाय पनि संगठित हुने र विभिन्न डेभपलर्सलाई गालीगलौज र लाञ्छना लगाउने पनि काम हुनु भएन । त्यसको विरुद्धमा डेभलपर्सले बोल्न सक्ने अवस्था छैन । थप विवाद गर्दा त्यसको नकरात्मक भाष्य जाने भएकाले डेभलपर्स चुप लाग्नु पर्ने अवस्था छ । यसरी चुप बस्दा आम जनमानसले डेभलपर्स दोषी रहेछ भन्ने सन्देश गयो ।

केही डेभलपर्सले आफ्नो दायित्व पुरा गर्न नसकेको अवस्था पनि छ । डेभलपर्सका केही गल्ती तथा दोषहरू छन् । केही डेभलपर्स जेलसमेत गए । तर, सबै डेभलपर्स त्यस्ता हुँदैनन् । अहिलेको ऐन, कानुन तथा राज्यका नीतिहरू र समाजको जुन किसिमको मनोविज्ञान छ । यस अवस्थामा ठुला आयोजना आउन सक्दैनन् । यो अवस्थामा पुराना डेभलपर्स पनि पलायन हुने अवस्था छ ।

सहकारीको पैसाले फसे

२०६६ साल पौष २ गते राष्ट्र बैंकले पहिलो पटक रियल स्टेट कर्जालाई कडा गर्ने नीति ल्यायो । लोन टु भ्यालु रेसियोको ६० प्रतिशत मात्र कर्जा लिन सकिने व्यवस्था केन्द्रीय बैंकले गर्‍याे । बैंकहरूले आफ्नो पोर्टफोलियोको २० प्रतिशतसम्म मात्र कर्जा दिन पाउने व्यवस्था गरियो । जसले सबै बैंकले रियल स्टेट कर्जा बिस्तारै घटाए । त्यस समयमा केही डेभलपर्सले धेरै प्रोजेक्ट गरिरहेका थिए । उनीहरूले आफ्नो ब्याकअपभन्दा बढी गर्नुभयो वा घटी गर्नुभयो उहाँहरूले नै जान्नुहुन्छ । केन्द्रीय बैंकले एक्कासि कडाइ गर्दा काम भइरहेका प्रोजेक्टमा लगानी रोकियो । अर्कातिर खरिदकर्ताहरूले किस्तामा पैसा दिन पनि रोके । त्यो परिस्थितिमा राम्रो ब्याकअप नभएका जोसुकै डेभलपर्स पनि धराशायी हुन्छन् । त्यसले २ जना डेभलपर्स धराशायी बने । जेल जलान पनि भए । दुवै जना नियतवस खराब थिएनन् । यसको दोष कसलाई दिने ?

आफ्नो क्षमताभन्दा बढीका प्रोजेक्ट गर्न दिने कि नदिने ? प्रोजेक्ट गर्दा समस्या आउँछ भनेर काउन्सिलिङ गर्ने कि नगर्ने ? यस्ता विषयमा छलफल नै भएका छैनन् । बैंकहरूले पनि बोलाई–बोलाई अरबौं रुपैयाँ कर्जा लिन अनुरोध गरे । पब्लिकले पनि बुकिङ गरेका अपार्टमेन्टको भुक्तानी समयमा गरेनन् । यहाँ सबै पक्षका कमी कमजोरी थिए । ती प्रोजेक्टहरूको सम्पत्ति त थियो । उहाँहरूले सम्पत्ति बाहिर लिएर जानु त भएको थिएन । राज्यले कुनै मेकानिज्म बनाएर प्रोजेक्टहरूमा लगानी गरेर उद्धार गरिदिएको भए पब्लिकमा सकारात्मक भाष्य स्थापित हुन्थ्यो । तर, पब्लिकमा डेभलपर्स ठग हुन् भन्ने भाष्य गयो ।

इच्छाराज तामाङले सिभिल सेभिङ एण्ड क्रेडिट सहकारीको ९२ प्रतिशतभन्दा बढी रकम सिभिल होम्समा लगेर लगानी गर्नु गम्भीर त्रुटि थियो । उहाँको अन्य धेरै राम्रा कार्य हुँदाहुँदै पनि सहकारीको पैसा सिभिल होम्समा लगानी गरेका कारण उहाँ टाट पल्टिनु भयो । उहाँले सहकारीको पैसाको ठाउँमा बैंकको पैसा लगानी गरेको भए सम्पत्ति लिलाम हुन्थ्यो होला । तर, ठगी गरेको आरोपमा जेल चलान हुनु पर्ने थिएन ।

सहकारी पीडितहरू आवेशमा आएर ठगी भयो । मुद्दा हाल्दा आज उनीहरूलाई पनि समस्या भयो । डिपोजिटरले बैंकको भन्दा राम्रो ब्याज पाइरहनु भएको थियो । इच्छाराज तामाङलाई बाहिर बसेर काम गर्न दिएर ती प्रोजेक्टको उद्धार गर्न दिएको भए डिपोजिटर पनि सुरक्षित हुने थिए । नेपालमा केही एउटा समस्या पर्‍याे भन्दैमा उसको सम्पूर्ण विश्लेषण नगरिकन खेद्ने प्रवृत्ति छ । हाम्रो हरेक क्षेत्रमा यस्तो प्रवृत्ति छ । जसको मारमा डेभलपर्सहरू पनि परे । अहिले अधिकांश डेभलपर्सहरू सहकारीको रकमले नै फसेका छन् । सहकारीमा समस्या सिर्जना हुँदा डेभलपर्स पनि समस्यामा परे ।

यसरी जुटाउन सकिन्छ फण्ड

डेभलपर्स र खरिदकर्ताबीच अन्योन्याश्रित सम्बन्ध हुन्छ । एकले अर्कालाई परिपूरक ढंगले काम गर्नुपर्छ । परिपूरक ढंगले काम गर्नुपर्ने कुरामा अपार्टमेन्ट, महल, कोलोनी सबैतिर समस्या आएको छ । कुनै पनि कोलनी डेभलप भयो । निश्चित समयमा त्यसको पूर्वाधार मर्मत गर्नुपर्ने हुन्छ । मेन्टेनेन्स त डेभलपर्सले सधैंभरि गर्न सक्दैन । ह्यान्डओभर गरेपछि डेभलपर्सको काम सकियो । हामीले बालकोटमा रोजभिलेज प्रोजेक्ट डेभलप गर्‍याैं । त्यस भिलेजमा बस्ने हरेक परिवारबाट २ लाख रुपैयाँका दरले उठाएर सहकारी स्थापना गर्‍याैं । सहकारी उहाँहरूले नै सञ्चालन गर्नुहुन्छ । त्यस कोलोनीभित्रको सबै मर्मत, सेक्युरिटी गार्ड, सरसफाइलगायतको कार्य सोही सहकारीबाट प्राप्त ब्याज रकमले नै पुगिरहेको छ । सो ब्याज रकमले त्यस कोलोनीभित्रको सबै सडक पनि पिच भएको छ ।

कतिपय प्रोजेक्टहरूमा त्यसभित्र बस्ने समुदायबाट मासिक रूपमा रकम लिएर चलाउने काम पनि भयो । तर, उनीहरू मितव्ययी नहुँदा त्यहाँ समस्या आयो । केही कोलोनीमा त्यहाँ बस्ने समुदायले रकम उठाएर मर्मत गर्न चाहनुहुन्न । सरकारले पनि कोलोनी हो भनेर त्यहाँ मर्मत गर्दैन । यस्तो अवस्थामा कोलोनी लथालिङ्ग हुन्छ । आफ्नो घरभित्र त राम्रो मेन्टेन होला । तर, त्यसको पार्क, गार्डेन, सरसफाइ लगायत मेन्टेन नहुने अवस्था आउँछ । यो दोष कसको ?

अपार्टमेन्टमा समुदायहरू मिलेर बीमा नगर्दा, महलहरूमा भाडामा लिनेहरूले नै आन्दोलन गर्दा र डेभलपर्सबीच सम्बन्ध बिग्रिँदा लगायत कारणले ठूला महलहरूको प्रोजेक्ट आएनन् । समग्रमा सबैभन्दा ठूलो समस्या पब्लिकमा नकारात्मक भाष्य स्थापित भएको छ । केही नीति नियममा स्पष्ट व्यवस्था नहुँदा डेभलपर्स र ग्राहकको दायित्व के–के हो भनी नछुटिँदा डेभलपर्सले यो त समुदायको वा खरिदकर्ताको भनिदिने र उनीहरूले डेभलपर्सको हो भन्ने गरेको पाइन्छ । त्यसले समस्या र इस्यूहरू झनझन् बल्झियो ।

घरजग्गामा स्टेकको अवधारणा

ऋब घरजग्गाको कारोबारलाई स्टक मार्केटको अवधारणमा लैजानु पर्छ । घरजग्गा कारोबारलाई मर्यादित, व्यवस्थित, पारदर्शी बनाउन स्टक मार्केटको अवधारणामा जानुपर्ने आजको आवश्यकता हो ।

सरकारले नियामकीय निकाय बनाएर स्टक मार्केटको अवधारणामा जानुपर्छ । डिजिटल माध्यमबाट घरजग्गाहरू किन्न सकियोस् । बिडिङ गरेर खरिदबिक्री गर्दा पारदर्शी हुन्छ । राजश्व पनि क्लियर आउँछ । किन्नेले पनि छानिछानी किन्न पाउँछ । बेच्नेले पनि मूल्य पाउँछ । खरिद बिक्री गर्नको लागि ब्रोकरलाई लाइसेन्स वितरण गर्नुपर्छ । यत्ति काम गर्न सकियो भने रियलस्टेट क्षेत्र धेरै व्यवस्थित हुन्छ । भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयसँग हामीले भनेको यत्ति हो ।

सरकारले गर्नुपर्ने काम

शहरी विकास मन्त्रालयलाई सहरी ऐन छिटो ल्याइदिनुस् भनेका छौं । ताकि ल्याण्ड पुलिङ र हाउजिङ पुलिङ निजी क्षेत्रलाई दिनेगरी ढोका खोलौं । सरकारले जग्गा विकास कार्यक्रमहरू निजी क्षेत्रलाई सहभागी गराउने भनेको भएतापनि कानुन भने बनाएको छैन । यदि यो कानुन बनिदिने हो भने टुक्रे आयोजनाहरू रोकिन्छन् । ठूला आयोजनाहरूमा निजी क्षेत्र ल्यान्ड पुलिङमा जान सक्ने भए ।

७५३ पालिकामा गएर व्यवसायीहरूले स्थानीय जनतासँग समन्वय गरी टाउन सिटी बनाउँथे । यसले खण्डीकरण रोकिन्छ । सहर व्यवस्थित बन्थ्यो । छरिएर रहेको ग्रामीण बस्ती एकिकृत हुन्थे ।

यसका लागि रियल स्टेट व्यवसायीका लागि हदबन्दी छुट गर्दिनुपर्छ । हामीले भनेको यत्ति हो । त्यस अवस्थामा तोकिएको समयसम्म प्रोजेक्ट नसकाउनेलाई कानूनी कारबाही गर्दा हुन्छ । विदेशी नागरिकलाई २० प्रतिशतसम्म खरिद गर्न दिने भनेर सरकारले भनेको धेरै वर्ष भइसक्यो । तर, कानुन बनाएको छैन । नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघले यी विषयमा प्रधानमन्त्री, मन्त्रीहरू, सांसदहरूलगायतसँग पटक–पटक अनुरोध गरेको छ । तर, सुनुवाइ भएको छैन ।

(घरजग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनीसँगको कुराकानीमा आधारित)

सम्बन्धित शिषर्कहरु

४ महिनामा ५ खर्ब २१ अर्ब रेमिट्यान्स भित्रियो

‘अर्थतन्त्रमा सुधार आउँदैछ, एमालेको अबको अध्यक्ष पनि ओली नै हुन्’

टेस्लाको ‘सर्ट पोजिसन’ले गेट्सलाई १. ५ बिलियन डलर घाटा, ‘गेट्स ऋणमा डुब्न सक्छन्’

चार महिनामा काठमाडौं महानगरको १२ प्रतिशत बजेट खर्च, कुन महानगरको कति ?

अर्थतन्त्र ‘सन्तोषजनक छैन’ भन्ने अवस्थामा पुग्यो अर्थमन्त्रालय, ‘बोर्डरका बजार सुके’

एनपीएलमा खाजा व्यापार, साना व्यवसायीलाई बहार