शहरी क्षेत्र भनेको के हो ? शहरहरू कस्ता हुनुपर्छ ? भन्ने विषय न जनस्तरबाट बुझ्ने काम भयो न त सरकारले नै बुझाउने प्रयत्न गर्‍याे । नेपालमा शहरको अवधारणा, विकास र मोडालिटीको विषयमा अझै पनि धेरै अनभिज्ञ छन् । सन् १९३१ मा भारतको राजधानी कलकताबाट दिल्लीमा सर्‍याे । बिट्रिशहरूले भारतको जयपुर शहर आधुनिक तरिकाले विकास गरिसकेका थिए ।

नेपालको सम्बन्ध विश्वसँग नजिक थिएन । तर, भारत भने नजिक थियो । त्यसबेला नै त्यहाँ शहरहरू कसरी विकास गर्ने भन्ने बारेका नमुनाहरू सुरु भइसकेका थिए । जंगबहादुर राणा बेलायत भ्रमण गएर आइसकेको अवस्था र दोस्रो विश्वयुद्धपछि लाखौं नेपाली विदेश गएर आइसकेपछि उनीहरूलाई शहरी विकासको बारेमा केही न केही जानकारी भइसकेको थियो । १९६० को दशकदेखि शहरी विज्ञको अध्ययनका लागि जापानदेखि बेलायतसम्म नेपाली इन्जिनियरहरू पढ्न पठाइएको अवस्था पनि थियो । उनीहरू पढेर आएपछि शहरी विकासका केही योजनाहरू पनि भएका थिए । ती योजनाअनुसार काम भएन ।

तर, सानै मात्रामा भएपनि कुलेश्वर आयोजना सुरु भयो । त्यसैगरी, उपत्यका बाहिर वीरेन्द्र नगर, महेन्द्रनगर र सप्तरीमा प्रोजेक्टहरू सुरु भएका थिए । तर, अव्यवस्थित शहर सिफ्ट गर्ने काममा सरकार सुस्त रह्यो । जब संयुक्त आवास २०५४ आयो तब निजी क्षेत्रहरू पनि हाउजिङ र अपार्टमेन्ट व्यवसायमा आए । विगत २५ वर्षको पहिलो अवधिमा निजी क्षेत्रहरूले अपार्टमेन्टका धेरै प्रोजेक्ट ल्याउन थाले । तर, सरकारले निजी क्षेत्रको सहभागितामा जग्गा विकास तथा हाउस पुलिङका कार्यक्रमहरू ल्याउनु पर्ने थियो । तर, त्यो ल्याउन सकेन ।

काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणले ४० वर्षको अवधिमा उपत्यकामा २२ वटा प्रोजेक्टहरू गर्‍याे । उदाहरणका लागि भैंसेपाटी टाउन प्लानिङ, पेप्सीकोला टाउन प्लानिङ । यस्ता योजनामा निजी क्षेत्रलाई ढोका खोलिदिएको भए ठूलो मात्रामा कामहरू हुन्थ्ये । कानुन बनाउने कुरामै सरकार चुक्यो र निजी क्षेत्रलाई ढोका खोलेन ।

निजी क्षेत्रले स-साना आयोजनाहरू ठाउँठाउँमा बनाए । भूमि उपयोग नीतिअनुसार जमिनको वर्गीकरण नगरेका कारण आवासीय क्षेत्र कता ? अपार्टमेन्ट कता ? भन्ने छुट्टिन सकेन । यसरी छुट्टिन नसकेका कारण जहाँजहाँ जमिन किन्न पाइन्छ त्यहाँत्यहाँ निजी क्षेत्रले जमिन खरिद गरे घर तथा अपार्टमेन्ट बनाए ।

पछिल्लो २५ वर्षमा काठमाडौं उपत्यकासहित उपत्यका बाहिर पनि द्रुत गतिमा शहरीकरण बढ्यो । तर, सरकारले त्यसअनुसार कानुन निर्माण गर्न नसक्नु, निजी क्षेत्रले ठूलो स्केलको जमिन खरिद गर्न नसक्ने र बनाइएका स–साना आयोजनाहरूमा पनि सरकारको सूपरीवेक्षण नहुनु, निजी क्षेत्रले पनि गुणस्तरका प्रोजेक्टहरू ल्याउन नसक्नु, जनस्तरमा पनि चेतना अभावका कारणले गर्दा खरिदकर्ता र डेभलपरबीच सहकार्य गर्नुपर्ने विषयमा सहकार्य नहुनु र एकले अर्कालाई दोषारोपण गर्ने परिस्थिति बन्नुलगायत कारणले गर्दा ठूला आयोजनाहरू बन्न नसकेका हुन् । बनेका ससाना आयोजना पनि गुणस्तरीय भएनन् ।

सरकारको नीतिका कारण आयोजनाका घरहरू सम्बन्धित खरिदकर्ताको नाममा भएपनि त्यस आयोजनाको सम्पूर्ण जमिन डेभलपरको नाममा नै रहेको छ । उदाहरणका लागि कसैले २५ रोपनीमा ३ सयवटा अपार्टमेन्ट बनायो भने ती अपार्टमेन्ट बिक्री भएर गए पनि अपार्टमेन्ट बनेको जग्गा डेभलपर्सकै नाममा रहेको छ । जबकि त्यो जग्गा सोही कम्युनिटीको नाममा जानुपर्थ्याे । नामसारीका लागि ‘एपेक्स बडी’ बनाएर त्यसमा सो जग्गा नामसारी हुनुपर्थ्याे ।

यदि कुनै दिन प्राकृतिक विपत्तिका कारण ती अपार्टमेन्टहरू सबै ध्वस्त भए अपार्टमेन्ट लिने समुदाय वा व्यक्तिहरूको बिचल्ली हुन्छ । कानूनी रूपमा सो जग्गा त डेभलपर्सको नाममा छ । यदि कुनै कारणले डेभलपर्सको सम्पत्ति राज्यले असुल उपर गर्नुपर्ने अवस्था आयो र सो जग्गा राज्यले असुल गर्‍याे भने ती व्यक्तिहरूको अवस्था के हुन्छ ? यो जटिल समस्या हाे ।

यस्तै, डेभलपर्सले विभिन्न ठाउँमा अपार्टमेन्ट बनायो । ती अपार्टमेन्टहरू बिक्री पनि भए । डेभलपर्सहरू ती जग्गा त्यस अपार्टमेन्ट खरिदकर्ताको नाममा पास गर्न तयार पनि छ । तर, सरकारको कानुनका कारण अपार्टमेन्ट धनीको नाममा नामसारी गर्न सकिएको छैन । यस विषयमा हामीले प्रधानमन्त्री हरेक मन्त्रीलगायत उच्च पदस्थ कर्मचारीहरूसँग भेटेरै छलफल गरिसकेका छौं । तर, कुनै सुनुवाइ हुन सकेको छैन । कानून, नियम र निर्देशिकाको अभावले अपार्टमेन्टमा बस्ने समुदायले पनि आफ्नो दायित्व पुरा गरेका छैनन् । अपार्टमेन्ट बीमा सामूहिक रूपमा नै गर्नुपर्ने हुन्छ । तर, अपार्टमेन्टमा बस्ने समुदायले बीमा नगर्दा भोलि प्राकृतिक विपत्ति आयो भने त्यसको क्षतिपूर्ति नपाउने अवस्था आउँछ ।

२०७२ को भूकम्पमा केही अपार्टमेन्टहरूको बीमा पोलिसी रद्द भएका कारणले गर्दा समयमा पुनःनिर्माण हुन सकेन । जसले गर्दा डेभलपर्सलाई पनि क्षति भयो भने घर तथा अपार्टमेन्ट धनीहरूलाई पनि आर्थिक रूपमा ठूलो क्षति भयो ।

पलायनको चुनौती

सरकारका विभिन्न नीति नियमका कारणले निजी क्षेत्रको तर्फबाट अब नयाँ परियोजना आउन सक्दैनन् । वि.सं २०५४ पछि निजी क्षेत्रको तर्फबाट हाउजिङ, अपार्टमेन्ट तथा कोलोनीहरूका धेरै प्रोजेक्ट आए । वि.सं २०६६ सालमा नेपाल राष्ट्र बैंकले कडा नीति ल्यायो । सोही कारणले पनि नयाँ प्रोजेक्ट आएनन् । वि.सं २०७२ सालपछि जग्गाको अत्यधिक खण्डीकरण बढेपछि शहरमा ठूला जग्गा किन्न नै नसक्नु, शहरभन्दा टाढा गएर किन्न खोज्दा हदबन्दीका विषयदेखि स्थानीय पालिकाले लगाएका कर प्रणालीका कारण नयाँ प्रोजेक्ट आउन कठिन छ ।

केही पालिकाहरूले काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणको सिफारिसका लागि प्रतिआना १५ हजारसम्म दस्तुर लगाउने गरेका छन् । र, प्रोजेक्टहरूको स्वीकृति लिन किनेको दिनदेखि कम्तीमा ४ वर्ष लाग्छ । एकातिर डेभलपर्सले बैंकको कर्जाको ब्याज तीन महिनादेखि तिर्न सुरु गर्छ । तर, उक्त प्रोजेक्टको स्वीकृति लिन नै ४ वर्ष लाग्छ । अहिलेको स्थिति यस्तो छ । यसले गर्दा रियल स्टेट क्षेत्रमा नैराश्यता छाएकाे छ ।

पछिल्लो ५/६ वर्षमा ५/६ वटा परियोजना पनि आउन सकेको छैन । बनाएको परियोजनाको अपार्टमेन्ट बिक्री भएपछि त्यस जग्गा स्वामित्वसहित र दायित्वहरू डेभलपर्सले समुदायलाई सुम्पिन चाहन्छ । कानुनको अभावले ह्यान्डओभर हुन सकेको छैन । समुदायलाई बिक्री गरिसकेको प्रोजेक्टको डेभलपर्सले कति समयसम्म मेन्टेन गर्दिने हो ? डेभलपर्सको दायित्व कहिलेसम्म रहने हो ? समुदाय पनि संगठित हुने र विभिन्न डेभपलर्सलाई गालीगलौज र लाञ्छना लगाउने पनि काम हुनु भएन । त्यसको विरुद्धमा डेभलपर्सले बोल्न सक्ने अवस्था छैन । थप विवाद गर्दा त्यसको नकरात्मक भाष्य जाने भएकाले डेभलपर्स चुप लाग्नु पर्ने अवस्था छ । यसरी चुप बस्दा आम जनमानसले डेभलपर्स दोषी रहेछ भन्ने सन्देश गयो ।

केही डेभलपर्सले आफ्नो दायित्व पुरा गर्न नसकेको अवस्था पनि छ । डेभलपर्सका केही गल्ती तथा दोषहरू छन् । केही डेभलपर्स जेलसमेत गए । तर, सबै डेभलपर्स त्यस्ता हुँदैनन् । अहिलेको ऐन, कानुन तथा राज्यका नीतिहरू र समाजको जुन किसिमको मनोविज्ञान छ । यस अवस्थामा ठुला आयोजना आउन सक्दैनन् । यो अवस्थामा पुराना डेभलपर्स पनि पलायन हुने अवस्था छ ।

सहकारीको पैसाले फसे

२०६६ साल पौष २ गते राष्ट्र बैंकले पहिलो पटक रियल स्टेट कर्जालाई कडा गर्ने नीति ल्यायो । लोन टु भ्यालु रेसियोको ६० प्रतिशत मात्र कर्जा लिन सकिने व्यवस्था केन्द्रीय बैंकले गर्‍याे । बैंकहरूले आफ्नो पोर्टफोलियोको २० प्रतिशतसम्म मात्र कर्जा दिन पाउने व्यवस्था गरियो । जसले सबै बैंकले रियल स्टेट कर्जा बिस्तारै घटाए । त्यस समयमा केही डेभलपर्सले धेरै प्रोजेक्ट गरिरहेका थिए । उनीहरूले आफ्नो ब्याकअपभन्दा बढी गर्नुभयो वा घटी गर्नुभयो उहाँहरूले नै जान्नुहुन्छ । केन्द्रीय बैंकले एक्कासि कडाइ गर्दा काम भइरहेका प्रोजेक्टमा लगानी रोकियो । अर्कातिर खरिदकर्ताहरूले किस्तामा पैसा दिन पनि रोके । त्यो परिस्थितिमा राम्रो ब्याकअप नभएका जोसुकै डेभलपर्स पनि धराशायी हुन्छन् । त्यसले २ जना डेभलपर्स धराशायी बने । जेल जलान पनि भए । दुवै जना नियतवस खराब थिएनन् । यसको दोष कसलाई दिने ?

आफ्नो क्षमताभन्दा बढीका प्रोजेक्ट गर्न दिने कि नदिने ? प्रोजेक्ट गर्दा समस्या आउँछ भनेर काउन्सिलिङ गर्ने कि नगर्ने ? यस्ता विषयमा छलफल नै भएका छैनन् । बैंकहरूले पनि बोलाई–बोलाई अरबौं रुपैयाँ कर्जा लिन अनुरोध गरे । पब्लिकले पनि बुकिङ गरेका अपार्टमेन्टको भुक्तानी समयमा गरेनन् । यहाँ सबै पक्षका कमी कमजोरी थिए । ती प्रोजेक्टहरूको सम्पत्ति त थियो । उहाँहरूले सम्पत्ति बाहिर लिएर जानु त भएको थिएन । राज्यले कुनै मेकानिज्म बनाएर प्रोजेक्टहरूमा लगानी गरेर उद्धार गरिदिएको भए पब्लिकमा सकारात्मक भाष्य स्थापित हुन्थ्यो । तर, पब्लिकमा डेभलपर्स ठग हुन् भन्ने भाष्य गयो ।

इच्छाराज तामाङले सिभिल सेभिङ एण्ड क्रेडिट सहकारीको ९२ प्रतिशतभन्दा बढी रकम सिभिल होम्समा लगेर लगानी गर्नु गम्भीर त्रुटि थियो । उहाँको अन्य धेरै राम्रा कार्य हुँदाहुँदै पनि सहकारीको पैसा सिभिल होम्समा लगानी गरेका कारण उहाँ टाट पल्टिनु भयो । उहाँले सहकारीको पैसाको ठाउँमा बैंकको पैसा लगानी गरेको भए सम्पत्ति लिलाम हुन्थ्यो होला । तर, ठगी गरेको आरोपमा जेल चलान हुनु पर्ने थिएन ।

सहकारी पीडितहरू आवेशमा आएर ठगी भयो । मुद्दा हाल्दा आज उनीहरूलाई पनि समस्या भयो । डिपोजिटरले बैंकको भन्दा राम्रो ब्याज पाइरहनु भएको थियो । इच्छाराज तामाङलाई बाहिर बसेर काम गर्न दिएर ती प्रोजेक्टको उद्धार गर्न दिएको भए डिपोजिटर पनि सुरक्षित हुने थिए । नेपालमा केही एउटा समस्या पर्‍याे भन्दैमा उसको सम्पूर्ण विश्लेषण नगरिकन खेद्ने प्रवृत्ति छ । हाम्रो हरेक क्षेत्रमा यस्तो प्रवृत्ति छ । जसको मारमा डेभलपर्सहरू पनि परे । अहिले अधिकांश डेभलपर्सहरू सहकारीको रकमले नै फसेका छन् । सहकारीमा समस्या सिर्जना हुँदा डेभलपर्स पनि समस्यामा परे ।

यसरी जुटाउन सकिन्छ फण्ड

डेभलपर्स र खरिदकर्ताबीच अन्योन्याश्रित सम्बन्ध हुन्छ । एकले अर्कालाई परिपूरक ढंगले काम गर्नुपर्छ । परिपूरक ढंगले काम गर्नुपर्ने कुरामा अपार्टमेन्ट, महल, कोलोनी सबैतिर समस्या आएको छ । कुनै पनि कोलनी डेभलप भयो । निश्चित समयमा त्यसको पूर्वाधार मर्मत गर्नुपर्ने हुन्छ । मेन्टेनेन्स त डेभलपर्सले सधैंभरि गर्न सक्दैन । ह्यान्डओभर गरेपछि डेभलपर्सको काम सकियो । हामीले बालकोटमा रोजभिलेज प्रोजेक्ट डेभलप गर्‍याैं । त्यस भिलेजमा बस्ने हरेक परिवारबाट २ लाख रुपैयाँका दरले उठाएर सहकारी स्थापना गर्‍याैं । सहकारी उहाँहरूले नै सञ्चालन गर्नुहुन्छ । त्यस कोलोनीभित्रको सबै मर्मत, सेक्युरिटी गार्ड, सरसफाइलगायतको कार्य सोही सहकारीबाट प्राप्त ब्याज रकमले नै पुगिरहेको छ । सो ब्याज रकमले त्यस कोलोनीभित्रको सबै सडक पनि पिच भएको छ ।

कतिपय प्रोजेक्टहरूमा त्यसभित्र बस्ने समुदायबाट मासिक रूपमा रकम लिएर चलाउने काम पनि भयो । तर, उनीहरू मितव्ययी नहुँदा त्यहाँ समस्या आयो । केही कोलोनीमा त्यहाँ बस्ने समुदायले रकम उठाएर मर्मत गर्न चाहनुहुन्न । सरकारले पनि कोलोनी हो भनेर त्यहाँ मर्मत गर्दैन । यस्तो अवस्थामा कोलोनी लथालिङ्ग हुन्छ । आफ्नो घरभित्र त राम्रो मेन्टेन होला । तर, त्यसको पार्क, गार्डेन, सरसफाइ लगायत मेन्टेन नहुने अवस्था आउँछ । यो दोष कसको ?

अपार्टमेन्टमा समुदायहरू मिलेर बीमा नगर्दा, महलहरूमा भाडामा लिनेहरूले नै आन्दोलन गर्दा र डेभलपर्सबीच सम्बन्ध बिग्रिँदा लगायत कारणले ठूला महलहरूको प्रोजेक्ट आएनन् । समग्रमा सबैभन्दा ठूलो समस्या पब्लिकमा नकारात्मक भाष्य स्थापित भएको छ । केही नीति नियममा स्पष्ट व्यवस्था नहुँदा डेभलपर्स र ग्राहकको दायित्व के–के हो भनी नछुटिँदा डेभलपर्सले यो त समुदायको वा खरिदकर्ताको भनिदिने र उनीहरूले डेभलपर्सको हो भन्ने गरेको पाइन्छ । त्यसले समस्या र इस्यूहरू झनझन् बल्झियो ।

घरजग्गामा स्टेकको अवधारणा

ऋब घरजग्गाको कारोबारलाई स्टक मार्केटको अवधारणमा लैजानु पर्छ । घरजग्गा कारोबारलाई मर्यादित, व्यवस्थित, पारदर्शी बनाउन स्टक मार्केटको अवधारणामा जानुपर्ने आजको आवश्यकता हो ।

सरकारले नियामकीय निकाय बनाएर स्टक मार्केटको अवधारणामा जानुपर्छ । डिजिटल माध्यमबाट घरजग्गाहरू किन्न सकियोस् । बिडिङ गरेर खरिदबिक्री गर्दा पारदर्शी हुन्छ । राजश्व पनि क्लियर आउँछ । किन्नेले पनि छानिछानी किन्न पाउँछ । बेच्नेले पनि मूल्य पाउँछ । खरिद बिक्री गर्नको लागि ब्रोकरलाई लाइसेन्स वितरण गर्नुपर्छ । यत्ति काम गर्न सकियो भने रियलस्टेट क्षेत्र धेरै व्यवस्थित हुन्छ । भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयसँग हामीले भनेको यत्ति हो ।

सरकारले गर्नुपर्ने काम

शहरी विकास मन्त्रालयलाई सहरी ऐन छिटो ल्याइदिनुस् भनेका छौं । ताकि ल्याण्ड पुलिङ र हाउजिङ पुलिङ निजी क्षेत्रलाई दिनेगरी ढोका खोलौं । सरकारले जग्गा विकास कार्यक्रमहरू निजी क्षेत्रलाई सहभागी गराउने भनेको भएतापनि कानुन भने बनाएको छैन । यदि यो कानुन बनिदिने हो भने टुक्रे आयोजनाहरू रोकिन्छन् । ठूला आयोजनाहरूमा निजी क्षेत्र ल्यान्ड पुलिङमा जान सक्ने भए ।

७५३ पालिकामा गएर व्यवसायीहरूले स्थानीय जनतासँग समन्वय गरी टाउन सिटी बनाउँथे । यसले खण्डीकरण रोकिन्छ । सहर व्यवस्थित बन्थ्यो । छरिएर रहेको ग्रामीण बस्ती एकिकृत हुन्थे ।

यसका लागि रियल स्टेट व्यवसायीका लागि हदबन्दी छुट गर्दिनुपर्छ । हामीले भनेको यत्ति हो । त्यस अवस्थामा तोकिएको समयसम्म प्रोजेक्ट नसकाउनेलाई कानूनी कारबाही गर्दा हुन्छ । विदेशी नागरिकलाई २० प्रतिशतसम्म खरिद गर्न दिने भनेर सरकारले भनेको धेरै वर्ष भइसक्यो । तर, कानुन बनाएको छैन । नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघले यी विषयमा प्रधानमन्त्री, मन्त्रीहरू, सांसदहरूलगायतसँग पटक–पटक अनुरोध गरेको छ । तर, सुनुवाइ भएको छैन ।

(घरजग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनीसँगको कुराकानीमा आधारित)

सम्बन्धित शिषर्कहरु

कांग्रेसले ‘मिस’ गरिरहेको नोना आमाको ‘मर्निङ मिटिङ’

बैंकरलाई ‘घाँडो’ बन्दै राष्ट्र बैंकको ६ महिने व्यवस्था, पद घटेर जागिर खान बाध्य

सञ्चालन भएको दुई वर्षमा दुइटा मात्रै अन्तर्राष्ट्रिय उडान, पोखरा विमानस्थललाई बिजनेस पाउन सकस

लघु बीमा कम्पनीले कृषि बीमा बेच्न पाउने, पूर्वाधार निर्माण गर्न प्राधिकरणको निर्देशन

ट्रम्पको अर्थ नीति : यी तीन शीर्षकमा कर नलाग्ने, भन्सार शुल्क बढाउनेदेखि ब्याजदर घटाउनेसम्म

६० अर्बको सिमेन्ट व्यापार ३० अर्बमा झर्‍यो, कुन उद्योगीको वर्चस्व बढी ?