काठमाडौं । आजभन्दा चार/पाँच वर्षअघि गणपति लिक्विड (कोल्ड स्टोर/मदीरा) का सञ्चालक नरेश थापा ऋणका लागि नेपाल इन्भेष्टमेन्ट मेगा बैंक (साविक नेपाल इन्भेष्टमेन्ट बैंक)को लगनखेल शाखामा पुगे । व्यावसायिक कर्जा शीर्षकमा बैंकले गणपति लिक्विडलाई कर्जा दिने निर्णय गर्यो ।
बैंकबाट कर्जा लिँदा थापाले सर्लाहीको लालबन्दी नगरपालिकामा रहेको जग्गा धितोका लागि प्रस्ताव गरे । बैंकले धितो मूल्याङ्कन (भ्यालुएसन)का लागि मधेश प्रदेशको बर्दीबास इन्जिनियरिङ एण्ड जनरल कन्सल्टेन्सीलाई जिम्मेवारी दियो ।
बर्दीबास इन्जिनियरिङले त्यहाँका स्थानीय, राजनीतिकर्मी, वडा अध्यक्ष लगायत जनप्रतिनिधिसँग चलनचल्तिको जग्गाको मूल्यबारे सोधपुछ गरे । उक्त क्षेत्रमा भएको विकास अध्ययन गरे । उक्त क्षेत्रको जग्गा के कति मूल्यमा कारोबार भइरहेको छ भनेर सम्बन्धित निकायबाट एक वर्षसम्मको विवरण संकलन गरे । आवश्यक सबै संकलित विवरणको अध्ययन तथा विश्लेषणपछि सो धितोको मूल्य ३ करोड ६ लाख रुपैयाँसहित प्रतिवेदन बैंकमा पेस भयाे ।
जग्गा मूल्याङ्कन प्राविधिक विषय, सम्बन्धित क्षेत्रमा काम गरिरहेका विज्ञले नै मूल्याङ्कन गरेर जग्गामा कैफियत नदेखाएपछि इन्जिनियरले गरेको मूल्याङ्कनलाई विश्वास गरेर बैंकले ऋणीलाई कर्जा उपलब्ध गरायो । यदि ऋणीले कर्जा तिर्न नसकेको खण्डमा धितो लिलाम गरेर भएपनि असुली हुन्छ भन्ने विश्वास बैंकको थियाे।
तर, विडम्बना सञ्चालक थापा बिरामी भए । एक वर्षसम्म उनी अस्पतालको बेडमा थला परे । जुन योजनासहित बैंकबाट ऋण लिएका थिए, उनले सो अनुसार व्यवसाय चलाउन पाएनन् । उनले अन्ततः संसार छाडेपछि बैंकको ऋण बिग्रियो । बैंकले ऋण असुली प्रक्रिया अघि बढायो । असुलीका लागि बैंकले विभिन्न प्रयास गर्दा पनि सम्भव नभएपछि अन्ततः धितो लिलाम गर्ने योजना बनायो ।
ऋण दिँदा धितो राखिएको जग्गालाई बैंकले पुन: मूल्याङ्कन गरायो । उतिबेला ३ करोड ६ लाख रुपैयाँ मूल्याङ्कन गरिएको धितोको मूल्य १ करोड रुपैयाँ रहेको प्रतिवेदन पुन: मूल्याङ्कनकर्ताले पेस गरेपछि बैंकका कर्मचारीहरू झसङ्ग भए ।
त्यसपछि आउन थाल्यो सञ्चालक समितिको दबाब, सोध्न थाले जनताको पैसामाथि खेलबाड गर्ने भन्दै । त्यसपछि बैंकले काट्यो पत्र, सोध्यो स्पष्टिकरण- ‘३ करोड मूल्याङ्कन गरिएको धितो कसरी १ करोडमा झर्यो ?’ यसको चित्तबुझ्दो जवाफ चाहियो, होइन भने कालोसूचीमा समावेश गर्ने चेतावनी दियो ।
कालोसूचीमा समावेश गर्ने चेतावनीपछि बर्दीबास इन्जिनियरिङले तत्काल जवाफ पठायो, ‘आर्थिक सिथिलता छ । देशभर नै घरजग्गाको मूल्य स्वतः ३०/४० प्रतिशत घटेको छ । किनबेच नै भइरहेको छैन ।’
कम्पनीले पठाएको स्पष्टीकरण बैंकलाई चित्त नबुझेपछि कालोसूचीका लागि कर्जा सूचना केन्द्र (सीआईसी)मा सिफारिस गर्याे । सीआईसीले आवश्यक सबै प्रक्रिया पुर्याएर बर्दीबास इन्जिनियरिङलाई गत २०८१ फागुनमा कालोसूचीमा राख्यो ।
कुनै बैंक तथा वित्तीय संस्थाले धितो लिलामी गर्दा धितो मूल्याङ्कनकर्ताले मूल्याङ्कन गरेको रकम र पुन: मूल्याङ्कन गर्दा दुई तिहाइ भन्दा कम भएमा वा गलत स्थान/प्रकृतिको धितोलाई सही हो भनी मूल्याङ्कन गरेमा त्यस्ता धितो मूल्याङ्कनकर्तालाई बैंक तथा वित्तीय संस्थाको सिफारिसमा कर्जा सूचना केन्द्रले कालोसूचीमा समावेश गर्नुपर्ने नेपाल राष्ट्र बैंकले स्पष्ट व्यवस्था गरेको छ ।
नेपाल इन्भेष्टमेन्ट मेगा बैंकले बर्दीबास इन्जिनियरिङसहित स्याङ्जाको लफ्टी इन्जिनियरिङ र काठमाडौंको पशुपति इन्जिनियरिङलाई कालोसूचीमा राखेको छ । साथै, धितो मूल्याङ्कनमा विभिन्न कैफियत भेटिएपछि बैंकले १७ वटा मूल्याङ्कनकर्तालाई स्पष्टीकरण सोध्दै तत्कालका लागि उनीहरूसँगको कार्य स्थगन गरेको छ ।
‘राष्ट्र बैंकले ३३ प्रतिशतभन्दा बढी मूल्य घट्यो भने कालोसूचीमा राख्न सिफारिस गर्न भनेको छ । सुरुमा गरेको मूल्याङ्कन र पुन: मूल्याङ्कनबाट धेरै फरक आयो भने सम्बन्धित मूल्याङ्कनकर्तालाई स्पष्टीकरण सोधिन्छ, मूल्याङ्कनकर्ताले दिएको जवाफ चित्त बुझ्दो नभएपछि कालोसूचीमा राख्न सिफारिस गरिने हो,’ बैंकका नायव महाप्रबन्धक (डीजीएम) राजेश शर्माले भने, ‘कहीँ पनि ३ करोड रुपैयाँको जग्गाको मूल्य कौडीको भाउमा झरेको छैन ।’
पशुपति इन्जिनियरिङलाई बैंकले कालोसूचीमा राख्न सिफारित गरेपछि आफूलाई कालोसूची रोकी पाऊँ भन्दै पशुपति इन्जिनियरिङका सञ्चालक अदालत पुगे। अदालतले बैंकको पक्षमा फैसला सुनायो । यदि बैंकले स्वार्थ राखेर निर्णय गरेको भए बैंकको विपक्षमा फैसला गर्नुपर्ने थियो । तर, बैंकले प्रक्रिया र कानुनी व्यवस्थाअनुसार कालोसूचीमा राखेको हुँदा बैंकको पक्षमा फैसला आएको शर्माले बताए ।
मूल्याङ्कनकर्ताले दिएको मूल्यलाई विश्वास गरेर बैंकहरूले ऋणीलाई कर्जा लगानी गर्छन् । तर, विज्ञले नै गरेको मूल्याङ्कनमा नै कैफियत देखिएपछि बैंकले कालोसूचीमा राख्नुको विकल्प नरहेको डीजीएम शर्मा बताउँछन् ।
उनका अनुसार बैंक र भ्यालूएटरबीच सम्झौता भएपछि तोकेको जग्गा मूल्याङ्कनका लागि इन्जिनियरलाई जिम्मेवारी दिइन्छ । बैंकसँग धितो मूल्याङ्कन गर्ने विज्ञता नभएपछि स्वतन्त्र मूल्याङ्कनकर्तालाई विज्ञका रुपमा हायर गरिएको हुन्छ । तर, उनीहरूले कैफियत देखिने गरी काम गरेपछि बैंकले कानुनी प्रक्रिया अपनाएर बाध्य भएर कालोसूचीमा राख्नुपरेको उनको भनाइ छ ।
‘भ्यालु मात्रै कम आउँदा मूल्याङ्कनकर्तालाई कालोसूचीमा राख्न पाउँदैन । बैंकले कर्जा असुली गर्नुपर्ने हुन्छ । यदि ऋणीबाट असुली हुन नसकेपछि सम्बन्धित ऋणीलाई स्पष्टीकरण सोधिन्छ र चित्त बुझ्दो जवाफ नदिएपछि कालोसूचीमा राखिन्छ,’ उनले भने, ‘बर्दिबास इन्जिनियरिङले मूल्याङ्कन गर्दा जग्गाको मूल्य ३ करोड रुपैयाँ थियो । तर, पुन: मूल्याङ्कनमा सोही जग्गाको मूल्य १ करोड रुपैयाँ मात्रै भयो । एकैपटक २ करोड रुपैयाँ नै घट्दा ऋण डुब्ने खतरा हुने भयो ।’
डीजीएम शर्माका अनुसार एउटै धितोमा २ करोड रुपैयाँ घटेपछि बैंक सञ्चालक समितिबाट दबाब आउन थाल्यो । लिलाम गरेर ब्याजसहित ५ करोड रुपैयाँ उठाउनुपर्नेमा १ करोड रुपैयाँ पनि उठ्न नसक्ने अवस्था भयो । बैंकिङ क्षेत्रमा एनआईएमबिले सबैभन्दा धेरै मूल्याङ्कनकर्ता आवद्ध गराएको छ । जसमा बैंकले ३ सय मूल्याङ्कनकर्ता इनलिस्टेड गराएर ५० हजार असाइनमेन्ट दिएको छ । तर, ५० हजारमा ३ वटाको मूल्याङ्कनमा नेग्लिजेन्स र दूरदृष्टि नपुगेपछि कालोसूचीमा राख्नुपरेको उनले बताए ।
‘आजको दिनमा देशभरका मूल्याङ्कनकर्ता कालोसूचीमा पर्नुपर्ने हो । तर, सबै परेका छैनन् । बैंकले त्यत्तिकै कालोसूचीमा राख्दैन । नेग्लिजेन्स, केयरलेस देख्यो भने मात्रै कालोसूचीमा राख्ने हो । यथेष्ट आधार भएपछि मात्रै कालोसूचीमा पर्ने हो,’ उनले भने ।
उनका अनुसार काठमाडौंको बज्रबाराहीमा १३ करोडको मूल्याङ्कन गरिएको धितोको पुन: मूल्याङ्कन गर्दा साढे २ करोडमा झरेको छ । जग्गा भएको ठाउँसम्म जाने बाटो छैन । डाँडालाई हचुवाको भरमा मूल्याङ्कन गरेको देखिन्छ । त्यहाँ ठूलो कैफियत देखिएपछि सम्बन्धित मूल्याङ्कनकर्तालाई स्पष्टीकरण सोधिएको उनले बताए ।
‘आफ्ना कमजोरी लुकाउन मूल्याङ्कनकर्ता आन्दोलन गरिरहेका छन् । नेपाल भ्यालुयर्स एशोसिएसनले गलत गरेका मूल्याङ्कनकर्तालाई खराब भन्न सक्नुपर्छ । यदि एनभीएले ३ करोडको मूल्याङ्कनलाई पुन: मूल्याङ्कन गरेर ३ करोड नै हो भनेर प्रमाणित गर्छ भने बैंकले तत्काल कालोसूचीबाट हटाउँछ,’ उनले भने ।
बर्दीबास इन्जिनियरिङका इन्जिनियर (मूल्याङ्कनकर्ता) सन्नी चौधरी धितो मूल्याङ्कन दुई तिहाइ नआएका कारण आफूलाई कालोसूचीमा राखेको बताउँछन् । तर, देशभर घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आएका कारण ३०/४० प्रतिशत मूल्य स्वतः घटेको उनको भनाइ छ ।
‘ऋणीले कर्जा तिर्न नसकेपछि हामीलाई फोन गरेर क्लाइन्ट बितिसकेको छ । उहाँको जग्गा बिकाइदिनुपर्यो वा यो जग्गा तपाईहरुले राख्नुपर्छ भनेर बारम्बार दबाब आयो । जबकी बैंकको रिकोभरी टिमले जग्गा भिजिट गर्दा मूल्याङ्कनमा कमजोरी छनै, जग्गा बेच्ने वातावरण मात्रै बनाइदिनुस् भन्नु भयो,’ उनले भने, ‘हाम्रो काम मूल्याङ्कन मात्रै हो । जग्गा खरिद बिक्रीको होइन । अहिले जग्गा किनबेच नै नभएको अवस्थामा हामीले सक्दैनौं भन्यौं ।’
त्यसपछि बैंकले स्पष्टिकरण सोधेको उनले बताए । तर, आर्थिक मन्दीका कारण जग्गाको भाउ घटेको भनेर स्पस्टिकरण दिँदा समेत चित्त नबुझाएपछि कालोसूचीमा राखेको चाैधरीले बताए ।
‘बैंकले धितो पुन: मूल्याङ्कन गर्दा डिफल्ट क्लाइन्ट हो भनेर पहिला नै जानकारी दिएको हुन्छ । डिफल्ट क्लाइन्ट भएपछि फस्ने हो की भन्ने त्रासले पुन: मूल्याङ्कनकर्ता पनि तर्सिन्छन्,’ उनले भने, ‘र, बैंकले चलखेल गरेर मूल्याङ्कन घटाउन दबाब दिएका हुन्छन् । सबै इन्जिनियर कुनै न कुनै केसमा परिरहेका छन् । किनकी देशभर नै मूल्याङ्कन घटेको छ । बैंकले पनि लिलामीमा निकालेपछि सस्तोमा किन्न खोज्छन् ।’
नेपाल राष्ट्र बैंकका प्रवक्ता तथा कार्यकारी निर्देशक किरण पण्डित यदि मूल्याङ्कन गरिएको धितो केही समयपछि पुन: मूल्याङ्कन गर्दा ३३ प्रतिशत घट्यो भने बैंकले कालोसूचीमा राख्न सक्ने बताउँछन् । फर्जी मूल्याङ्कन तथा गलत मूल्याङ्कनलाई निरुत्साहित गर्न राष्ट्र बैंकले कालोसूचीको व्यवस्था गरेको उनको भनाइ छ ।
‘धितो बेच्नुपर्ने वा लिलाम गर्नुपर्ने भयो भने दुई तिहाई पनि आएन अथवा १ सयको ६७ पनि आएन भने मूल्याङ्कन फर्जी रहेछ, गलत मूल्याङ्कन भएको रहेछ भन्ने हिसाबले त्यस्तो मूल्याङ्कनकर्तालाई निरुत्साहित गर्न राष्ट्र बैंकले कालोसूचीको व्यवस्था गरेको छ,’ उनले भने, ‘३३ प्रतिशतसम्म मूल्य घट्दा केही फरक परेन । तर, त्यो भन्दा बढी घट्यो भने बैंकले एक्सन लिन सक्छ ।’
उनका अनुसार धितो मूल्याङ्कन गर्दा अन्तर्राष्ट्रिय असल अभ्यास अवलम्बन गर्ने, पारदर्शिता हुनुपर्छ । बैंकले पनि यी विषयमा यकिन गरेको हुनुपर्छ । तर, मूल्याङ्कन विषय प्राविधिक भएकाले मूल्याङ्कनकर्तालाई स्वतन्त्र मानिएको बैंकले पनि यसमा धेरै हस्तक्षेप गर्न नसक्ने उनले बताए ।
‘प्राविधिक विषयमा सबै हेर्नुपर्ने हुन्छ । अन्तर्राष्ट्रिय मापदण्ड अनुसार मूल्याङ्कन गर्ने हो । स्वतन्त्र लेखापरीक्षक जस्तै मूल्याङ्कनकर्तालाई पनि स्वतन्त्र मानिन्छ,’ उनले भने, ‘यदि काबुभन्दा बाहिरको परिस्थितिबाट मूल्याङ्कन कम आयो भन्ने लागेमा बैंक सञ्चालक समितिले कालोसूचीमा नराखौँ पनि भन्न सक्छ ।’
