मेरा दुई/चारवटा भर्टिकलमध्ये मुख्य भर्टिकल रियल स्टेट (घरजग्गा) हो र बढी लगानी पनि रियल स्टेटमै छ । तर, विगत तीन/चार वर्षदेखि घरजग्गा क्षेत्रमा विभिन्न समस्या आउन थाले । साढे तीन वर्षअगाडि शशी श्रेष्ठ भूमि सुधारमन्त्री हुँदा समस्या सुरु भएको हो । उहाँले आफ्नो पालामा वर्गीकरणको कारण देखाएर प्लानिङ पर्मिटसहित अन्य जग्गामा कित्ताकाट पूर्णरूपमा रोक्नुभयो । जबकि त्योभन्दा अगाडि घरजग्गा व्यवसायीहरूले प्लानिङ पर्मिट लिएको जग्गाको कित्ताकाट गरेर बिक्री वितरण गर्दै आएका थिए । कित्ताकाट रोकेपछि जग्गा खरिदबिक्री पूर्णरूपमा बन्द भयो ।
लगत्तै रसिया-युक्रेन युद्ध सुरु भयो । युद्ध सुरु भएपछि नेपालमा डलर अभाव हुन थाल्यो । किनभने कच्चा पदार्थको भाउमा वृद्धि भयो । नेपाललाई चाहिने कच्चा पदार्थ आयात गर्दा धेरै डलर बाहिरन थाल्यो । र, अन्य कारणसहित तत्कालीन समयमा विदेशी मुद्रा सञ्चिति घटेर ५/६ महिनालाई आयात धान्ने मात्र रह्यो । त्यतिबेला विकल्पसहित अगाडि बढ्नुपर्नेमा मोबाइल फोन, विलासिताका वस्तु, ३ सय डलरभन्दा माथिका वस्तुसहित १० वटा वस्तु आयातमा सरकारले झ्याप्पै रोक लगायो ।
जग्गाको कित्ताकाट रोक्दा राज्यलाई ६०/७० अर्ब रुपैयाँ राजस्व घाटा भएको थियो । किनकि सरकारले घरजग्गा कारोबारबाट ५/५.५० प्रतिशत शुल्क र क्यापिटल गेन ट्याक्स लिन्छ । कारोबार नै ठप्प भएपछि सरकार आफैले ६० अर्ब रुपैयाँभन्दा बढी राजस्व गुमायो । र, १० वटा वस्तुको आयात रोकेर थप ९० अर्ब रुपैया गुमायो । जसकारण यो अवधिमा सरकारले १५०/१६० अर्ब रुपैयाँ राजस्व गुम्यो ।
घरजग्गा कारोबार र १० वटा वस्तुको आयात रोक्दा समग्र व्यापार चक्र नै बिग्रियो र तस्करी फेरि बढ्न थाल्यो । जबकि विगतमा कानुनी बाटोबाट मात्रै आयात गरिन्थ्यो । कित्ताकाट रोकिएपछि त्यसको असर सहकारी संस्थाहरूमा पर्न थाल्यो । किनकि कतिपय सहकारी संस्थाले जग्गामा लगानी गरेका थिए । बैंकले जस्तै ऋणीलाई कर्जा सापटी दिनु पर्नेमा सहकारी आफैले लगानी गर्न थालेका थिए । सहकारी संस्थाहरूमा समस्या आउने बित्तिकै जग्गाको बिक्री ह्वात्तै बढ्यो तर, खरिदको माग बढ्न सकेन । यो बिग्रिने क्रम सुरु भएको साढे ३ वर्ष भयो ।
आईएमएस ग्रुपमा झन्डै १७ वटा प्रोजेक्ट छन् । १७ वटा प्रोजेक्ट ह्यान्डल गर्नु चानचुने विषय होइन । काठमाडौंलगायत विराटनगर, झापा, चितवन, पोखरा, भैरहवा लगायत क्षेत्रमा लगानी छ । तर अहिले बजार ठप्प हुँदा ठूलो समस्या निम्तियो । चाँडै नै सुध्रिएला भनेर हामी धेरै कुरेर बस्यौं । तर, सुधिने छाँटकाँट देखिएन । त्यसैले यो क्षेत्र सुधार गर्न पूर्ण रूपमा समय व्यतित गरिरहेका छौं । कम होला तर, मेरो मात्रै नभई अन्य व्यपसायीहरूको पनि समस्या उस्तै छ ।
विगतमा जस्तो पछिल्लो समय जग्गा किनेर थुपारेर राख्ने र भाउ बढेपछि बिक्री परिपाटी बन्द भइसक्यो । अहिले कसैले पनि त्यो प्रकारको जग्गामा लगानी गर्दैनन् । तर मान्छेलाई घर त चाहियो बस्नलाई । वैदेशिक रोजगारी वा स्वदेशमै पैसा कमाएका व्यक्तिलाई एउटा त घर चाहिन्छ । कसैले घर वा अपार्टमेन्ट, कसैले जग्गा किनेर घर बनाउलान् । तर, त्यसको लागि अहिले गोल्डेन टाइम वा गोल्डेन पिरियड हो । पहिलो- बैंकको ब्याज एकदमै सस्तो छ । बैंकले ७ प्रतिशतमा आँखा चिम्लेर ऋण दिइरहेका छन् । साथै ७ प्रतिशत ब्याजदरको किस्ताबन्दीमा १०/१५ वर्षका लागि घर कर्जा पाइन्छ । जबकि आधार घटबढ भएपनि केही फरक पर्ने छैन ।
दोस्रो- आजको दिनमा जग्गाको भाउ जति सस्तो छ, त्यो कहिल्यै थिएन । उपभोक्ताहरू जसलाई आफू बस्न घर चाहिन्छ, उहाँहरूका लागि अहिले गोल्डेन पिरियड हो । आजको दिनमा जसले घर किन्छ उसले जित्छ । योभन्दा तल आउला र पछि किनौँला भनेर बस्यो भने मौका हातबाट जान सक्छ ।
जस्तो, कसैसँग पैसा छ, बैंकमा राख्दा २/४ प्रतिशत मात्रै ब्याज पाइन्छ । यदि बैंकमा ५/१० वर्षका लागि १ करोड रुपैयाँ राख्नु भयो भने १० वर्षपछि फिर्ता माग्दा १ करोड रुपैयाँ मात्रै फिर्ता आउने हो । मूल्यवृद्धि घटिरहेको छ । हाम्रो मुद्राको भाउ घटिरहेको छ, विदेशी मुद्राको भाउ बढिरहेको छ, सुनको भाउ बढिरहेको छ । तर, बैंकमा जति पैसा राखेको हो त्यति मात्रै छ ।
एउटा ग्यारेन्टी दिन्छु- यदि कमर्सियल कम्प्लेक्समा लगानी गर्नु भयो भने ४ देखि ६ प्रतिशत रिटर्न पाइन्छ । मानौं अझै २/३ वर्ष घरजग्गाको भाउ नबढ्ला । तर, अन्ततः जग्गाको भाउ बढ्छ । यसअघि २०५० साल र २०६७ सालमा पनि यसरी नै घटेको थियो । तर, यसपटक अलि लामो समयसम्म घटेको मात्रै हो । तर, अहिले किनेर १० वर्षपछि त्यो सम्पत्ति बेच्नु हुन्छ भने दोब्बर हुन्छ अर्थात् एक करोडको दुई करोड रुपैयाँ हुन्छ । जसकारण हरेक वर्ष ५/६ प्रतिशत रिटर्न पाइन्छ । यदि बहालमा दियो भने पनि २/२ वर्षमा १० प्रतिशत बढ्ने सिस्टम छँदैछ । त्यसकारण व्यावसायिक दृष्टिकोण र रेसिडेन्सिलबाट गोल्डेन टाइम हो ।
जस्तो, कुनै समय दरबारमार्गमा एक आना जग्गाको भाउ ८/१० करोड रुपैयाँ थियो । तर, आजको दिन झण्डै त्यसको आधा मूल्यमा पाइरहेको छ । घरजग्गा कारोबार नफस्टाएका कारण यसको चेन इफेक्ट समग्र उद्योगहरूमा परेको छ । त्यसकारण घरजग्गा क्षेत्रलाई प्राथमिकतामा राखेर अगाडि बढाउन सकियो भने मात्रै अन्य उद्योग, व्यवसाय चलायमान हुन सक्छन् । घरजग्गा व्यवसायीहरू सबै एकजुट भएर चलायमान गर्नेतर्फ अग्रसर भइरहेका छन् ।
घरजग्गा व्यवसाय चलायमान गर्न २/३ वटा काम गर्नुपर्छ भनेर हामीले सरकारलाई निकै घचघचायौं । विदेशीलाई अपार्टमेन्ट बिक्री गर्न दिनुपर्ने, घरजग्गा क्षेत्रका लागि प्याकेज ल्याउनुपर्ने, व्यक्तिले घरजग्गा किन्न खोज्यो भने आयस्रोत देखाउन नसकेर खरिदबिक्री नभएको अवस्था छ । जसमध्ये विदेशीलाई अपार्टमेन्ट किन्नुको साटो दीर्घकालीन लिजमा दिन सक्ने, कर्मचारी सञ्चय कोष, नागरिक लगानी कोष र सामाजिक सुरक्षा कोषको लगानीमा १ लाख वटा घर बनाउने व्यवस्था गत वर्षको बजेट भाषणमा समावेश गरिएको छ ।
अर्थमन्त्रीले ३ वटा निकायका सीईओ र घरजग्गा व्यवसायी महासंघका प्रतिनिधिलाई बोलाएर १५ दिनभित्र रिपोर्ट दिन आग्रह गर्नु भएको थियो । हामीले २/३ चरणमा छलफल गरेर तयारी गर्दै गर्दा जेनजी आन्दोलन भयो । जसकारण केही समयका लागि यो प्रक्रिया रोकियो । हामी नाफा नखाइकन पनि बेच्न तयार छौं । किनभने अहिले स्टकलाई लिक्विडेट गर्नु नै हाम्रो जित हो । विस्तारै नाफा कमाउला भन्ने उद्देश्यले यो सन्देश दिन खोजेको हो । अहिले हामी जुन घर वा अपार्टमेन्ट बनाउँछौं नाफा नखाइकन अथवा कमभन्दा कम नाफा खाएर बेच्न तयार छौं । जस्तो भैंसेपाटीमा ४ आनामा बनेको घरको ४ करोड रुपैयाँ, ३ आनामा बनेको घर ३ करोड रुपैयाँ भन्दा कम मूल्यमा बिक्री गरिरहेका छौं ।
जस्तो एउटा अपार्टमेन्टमा ५१ प्रतिशत नेपाली र ४९ प्रतिशत विदेशी हुने गरी बिक्री गर्न पाउनुपर्छ । यस हिसाबमा मुख्य हिस्सा त नेपालीको नै भइहाल्छ । अथवा विदेशीलाई दीर्घकालसम्म अपार्टमेन्ट लिजमा दिने हो भने ९९ वर्षका लागि लिजमा दिन पाउनुपर्छ । त्यसपछि मात्रै विदेशी नागरिक अपार्टमेन्टमा बस्न आउँछन् । १०/२० वर्षका लागि दिएपछि कोही पनि आउँदैनन् । यस विषयमा अहिलेको सरकारसँग छलफल भइसकेको छ ।
केही समय अगाडि दुबईबाट नेपाल आएर मार्केटिङ गरिरहेका थिए । तर, उनीहरू फिर्ता भए । किनभने नेपालीले विदेशमा घरमा लगानी गर्न पाउँदैनन् । यदि विदेशीले नेपालमा अपार्टमेन्ट दीर्घकाल लिजमा अथवा किन्न पाउने हो भने त्यो मार्केटिङ गर्न हामी बाहिर जान्छौं । नेपालमा आउनुहोस्, घर किन्नुस्, होलिडे होम बनाउनुस्, फुर्सदको समयमा आएर बस्नुहोस् भनेर मार्केटिङ गर्छाैं । मौसम पनि काठमाडौ र पोखरा एकदमै राम्रो छ । यो व्यवस्था चाँडो कार्यान्वयनमा आउनुपर्छ भनेर हामीले निरन्तर आवाज उठाइरहेका छौं ।
सातै प्रदेशमा एक लाख वटा घरको अवधारणा तीनवटा निकायका डिपोजिटरहरूसँग सहकार्य गरेर घर बनाउने हो । हामीले बनाएको घर मार्केटिङ गरेर बिक्री गर्ने हो । यसरी जाँदा घरजग्गा व्यवसायमा देखिएको सुस्तता फेरि लयमा फर्किन्छ भन्ने लागेको छ । अहिले फेरि चुनावको माहोलले गर्दा केही ढिलाइ भइरहेको छ । सबैभन्दा ठूलो विषय स्थिरता हुनुपर्छ । ३५ वर्षमा ३१ पटक प्रधानमन्त्री परिवर्तन भएको देश हो । हाम्रो देश सम्भावना नै सम्भावना भएको हो । तर, राजनीतिक अस्थिरताका कारण बिग्रिएको हो ।
सन् १९७९ मा पहिलोपटक म बैंकक गएको थिएँ । त्यतिबेलाको बैंकक र काठमाडौंलाई तुलना गर्दा काठमाडौं राम्रो थियो । बैंकक हेर्न लायक पनि थिएन, एकदमै फोहोर थियो, एउटा सानो एयरपोट थियो । तर, आज त्यही बैंकक कहाँबाट कहाँ पुगेको छ । बैंकक यहाँसम्म आइपुग्नुको मुख्य २ वटा मात्रै कारण छ । एउटा उनीहरूको टुरिजम र अर्काे एग्रिकल्चर । तर नेपालको सन्दर्भमा ३ वटा ग्यारेन्टेड छ- एग्रिकल्चर, टुरिजम र हाइड्रोपावर । नेपाल थाइल्याण्डभन्दा समृद्ध हुनुपर्ने हो । किन हुन सकेन भनेर सरकार, राज्य र नेताहरूले विचार पुर्याउनु पर्यो ।
केही समय अगाडि घरजग्गा व्यवसायीहरूलाई ५०/७५ रोपनी किन्न दिने घोषणा भयो । व्यवसायीहरूले जग्गा किनेर हाउजिङ बनाए । बिक्री गर्दा एडभान्स पनि दिए । तर, नामसारी गर्दा हदबन्दी व्यवस्थाले रोकियो । यसबाट ८/९ जना घरजग्गा व्यवसायीहरू ठूलो मारमा परेका छन् । यसका लागि धेरै पहल चालेर विधेयक संशोधन गरेर संसदमा पठाएको थियो । तर, जेनजी आन्दोलनका कारण रोकिएको छ । यसबाट समस्या समाधान भयो भने ८/९ जना घरजग्गा व्यवसायीलाई सहज हुने देखिन्छ । संसारमा सायदै कुनै देशमा नेपालको जस्तो हदबन्दीको व्यवस्था छैन । जस्तो मेरो कामै घरजग्गा कारोबारको हो । मैले जग्गा किन्छु, घर/अपार्टमेन्ट बनाउँछु र बिक्री गर्छु । एउटा अव्यवस्थित जग्गालाई व्यवस्थित बनाएर बिक्री गर्दा किन हदबन्दी लगाउने ? उसले जग्गा राख्ने होइन । जति जग्गा किनेपनि हदबन्दी लाग्नु हुँदैन ।
लोन टू भ्यालू रेसियोमा अहिले पनि दुविधा छ । जग्गा राखेर कर्जा लिने गरिन्छ । कहिले ३० प्रतिशत, कहिले ४० प्रतिशत, कहिले ५० प्रतिशत, कहिले ६० प्रतिशत लोन टू भ्यालू रेसियोको व्यवस्था भयो । अन्तिम पटक लोन टू भ्यालू रेसियो ५० प्रतिशतमा अड्किएको थियो । हामीले बढाउनुपर्छ भनेर माग गरेपछि राष्ट्र बैंकले ७० प्रतिशत पुर्याएको छ । तर, निर्देशिका जारी गर्दा दुविधा भइरहेको छ । बैंकहरूले ५० प्रतिशत मात्रै दिइरहेका छन् । राष्ट्र बैंकले ७० प्रतिशत नै भनिरहेको छ । अब राष्ट्र बैंकले थप स्पष्ट बनाउन जरुरी छ ।
नेपाल सरकारमा दर्ता भएको घरजग्गा व्यवसायीलाई ७० प्रतिशत भनिएको छ । तर, बैंकहरूले प्लानिङ पर्मिट लिइसकेको व्यवसायीहरूलाई मात्रै हो भनेर ब्याख्या गरिरहेका छन् । प्लानिङ पर्मिट जग्गा किनेको ५/६ महिना पछि मात्रै पाउँछ । तर, जग्गा किन्नका लागि पैसा चाहिएको हुन्छ । सायद राष्ट्र बैंकले केही सच्याएर पठाउने विश्वास छ । साथै आयस्रोतमा २ वर्षसम्मका लागि केही सहजीकरण गर्नुपर्ने हाम्रो अनुरोध छ । ग्राहकलाई बैंकबाट कर्जा लिन जाँदा अनेक झण्झट छ । किनभने बैंकसँग सम्बन्ध हुँदैन, आयस्रोत देखाउन सक्नु हुन्न भने घरजग्गा व्यवसायीसँग इन्सटलमेन्टमा पैसा तिरे हुन्छ । बैंकसँग सम्झौता अनुसार ग्राहकले लिने कर्जा व्यवसायीले लिन्छ । घरजग्गा व्यवसायी कम्पनीले बैंकको इएमआई तिर्न जान्छ, ग्राहकले बैंकसँग गएर केही नेगोसिएसन गर्नुपरेन । त्यसरी पनि घरजग्गा व्यवसायीहरूले ग्राहकलाई बैंकको ऋण तिरिदिने गरी होमवर्क भइरहेको छ । यसले बैंकसँगको ग्राहकको झण्झट मुक्त हुन्छ ।
(नेपाल चेम्बर अफ कमर्सका वरिष्ठ उपाध्यक्ष दीपक कुमार मल्होत्रासँग कुराकानीमा आधारित अंश)
