समस्या मापदण्डमा, दोष मूल्यांकनकर्तामाथि आउँछ

एउटै सम्पत्ति वा परियोजनाको मूल्यांकन फरक-फरक आउने समस्या नेपालका लागि नयाँ विषय होइन । यसबारे लामो समयदेखि बहस हुँदै आएको छ । बैंकपिच्छे मूल्यांकनको मापदण्ड फरक-फरक हुँदा मूल्यांकन समेत फरक–फरक हुने गरेको छ । मूल्यांकनमा एकरुपता कायम गर्नुपर्ने माग राख्दै मूल्यांकनर्ताहरूले विभिन्न पहल तथा आन्दोलनसमेत गर्दै आएका छन् । यही विषयमा केन्द्रित रहेर भ्यालुएटर्स एशोसिएनका अध्यक्ष सञ्जय कुमार महत्तोसँग विकासन्युजका लागि बबिता तामाङले कुराकानी गरेकी छन् ।

नेपालमा भ्यालुएसन प्रणाली अहिले कुन अवस्थामा छ ?

अंग्रेजी शब्द ‘भ्यालुएसन’ लाई नेपालीमा मूल्यांकन भनिन्छ । कुनै सम्पत्ति, परियोजना वा व्यवसायको मूल्य निर्धारण गर्ने प्रक्रियालाई भ्यालुएसन भनिन्छ । यो एउटा पेशागत संस्था पनि हो । बैंकहरूको आम्दानीको ठूलो हिस्सा कर्जाबाट आउने गर्छ, जसमा करिब ७०-८० प्रतिशत आम्दानी कर्जासँग सम्बन्धित मानिन्छ । ती कर्जाका लागि राखिने धितो सम्पत्तिको मूल्यांकन हाम्रो प्रतिवेदनका आधारमा गरिन्छ । मूल्यांकन प्रतिवेदनबिना बैंकबाट कर्जा प्रवाहको प्रक्रिया अगाडि बढ्न सक्दैन । यसले हाम्रो मूल्यांकन प्रतिवेदनको महत्त्व र प्रभावलाई स्पष्ट गर्छ ।

सवारी, आवास लगतकर्जा विभिन्न सेक्टरमा बैंकबाट कर्जा जान्छ । जुनसुकै कर्जा लिँदाखेरि सुरक्षाको लागि बैंकले नै धितो खोज्छ । त्यतिखेर हाम्रो नै काम आउँछ । त्यसैले गर्दा पनि भ्यालुएसनको महत्त्व विशेष छ । किनकि बैंकबाट जाने कर्जा लाखौं÷अर्बौैंको हुन्छ । सबैभन्दा बढी भ्यालुएसन जग्गाकै हुन्छ, किनभने धितोको रूपमा जग्गा नै बढी हुन्छ । जग्गापछि आवासको बढी भ्यालुसएन हुन्छ । हाइड्रोपावरलगायत सेक्टरहरूमा पनि हामीले भ्यालुएसन गछौैं । तर त्यसमा हामी त्यति धेरै सहभागी हुँदैनौं ।

एउटै सम्पत्ति वा परियोजनाको मूल्यांकन फरक-फरक किन आउँछ ?

पहिलो कुरा त भ्यालुएसन रिपोर्ट कसरी तयार गरिन्छ भन्ने कुरा बुझ्न आवश्यक छ । सामान्यतया सरकारी मूल्य (सरकारी रेट) र बजार मूल्य (चलनचल्तीको रेट) लाई आधार बनाएर मूल्यांकन गरिन्छ । उदाहरणका लागि, हामीले काम गर्दा सञ्चयकोषमा ६० प्रतिशत बजार मूल्य र ४० प्रतिशत सरकारी मूल्यलाई आधार मानिने व्यवस्था थियो । त्यही अनुपातका आधारमा भ्यालुएसन गरिन्थ्यो । मानौं कुनै जग्गाको बजार मूल्य प्रतिआना १ लाख रुपैयाँ छ भने त्यसको ६० प्रतिशत ६० हजार रुपैयाँ हुन्छ । त्यस्तै, सरकारी मूल्य १० हजार रुपैयाँ छ भने त्यसको ४० प्रतिशत ४ हजार रुपैयाँ हुन आउँछ । यी दुवै रकम जोड्दा कुल मूल्यांकन ६४ हजार रुपैयाँ पुग्छ ।

अर्को एउटा ‘ए’ नाम गरेको बैंकमा ९०/१० रेसियो छ । १ लाखको ९० प्रतिशत ९० हजार हुन्छ । ४ हजारको १० प्रतिशत १ हजार भयो । दुवै गरेर ९१ हजार भयो । कहाँ ९१ हजार, कहाँ ६४ हजार ? त्यसलाई मल्टीप्लाई गर्दा १ रोपनी जग्गाको हो भने करोड २ करोडको फरक पर्न जान्छ ।

यस्तो अवस्थामा एउटै स्थान, एउटै सम्पत्ति र एउटै ग्राहकको सम्पत्तिको मूल्यांकन फरक–फरक बैंकका लागि फरक नतिजा आउने गरेको हुन्छ । मूल्यांकनकर्ताको हिसाबले हामीले गलत गरेको हुँदैन, तर बैंकको सिस्टमको कारण हामीलाई गलत बनाइरहेको हुन्छ, यसको दोष भने मूल्यांकनकर्ताले नै बेहोर्नुपर्छ । कतिपय ग्राहकले ‘तिमीले मेरो घरको मूल्य घटाइदियौ’, ‘तिमी को हौ मूल्य घटाउने ?’ भन्दै असन्तुष्टि समेत व्यक्त गर्ने गरेका छन् ।

ग्राहकलाई हामीले नै सम्पत्तिको भ्यालु घटाइदियो भन्ने सोचाइ हुन्छ । तर, हाम्रो काम मूल्य तोक्ने नभई मूल्यांकन मात्रै हो । मूल्यांकन र मूल्य तोक्नु फरक हो । यो कुरामा जनता स्पष्ट हुनुपर्छ । यो विषयमा हामीले बुझाउने कोसिस गरिरहेका छौं । कतिजनाले बुझ्नुहुन्छ, कति रिसाएर जानुहुन्छ ।

एउटा जग्गा नाप लिँदा मात्रै अमिनले कम्तीमा पाँच हजार लिन्छ, जहाँ जोखिम पनि छैन । तर हामीलाई जोखिम पनि छ, कुन दिन कालोसूचीमा पर्ने हो थाहा हुँदैन, तैपनि कम मूल्यमा काम गरिरहेका छौं ।

ग्राहकहरूले पनि यसरी एउटै सम्पत्तिमा फरक-फरक मूल्यांकन भएपछि मर्का महसुस गर्नुभयो होला नि ? 

मर्का त उहाँहरूलाई परेकै हो । एउटा इञ्जिनियरले भ्यालुएसन गर्दा १ करोडको र अर्कोले ८० लाख मात्रै गरेपछि त समस्या भइहाल्यो नि । १ करोडको ७० प्रतिशतले कर्जा दिने हो भने ग्राहकले ७० लाख पाउने भयो भने यतातिर ८० लाखको ७० प्रतिशतले ५६ लाख मात्रै पाउने भयो । १ लाख रुपैयाँले त फरक पर्न जान्छ भने १४ लाख तलमाथि हुनु भनेको धेरै हो ।

त्यतिबेला उहाँहरूले हामीलाई गाली नगरे, नरिसाए फुलमाला लगाउने कुरा हुँदैन । उहाँहरूको पनि पीरमर्का हो । बैंकबाट कर्जा लिने रहले पनि होइन, बाध्यताले हो । तर यो बाध्यता बैंकहरूले बुझ्नुभएको छ जस्तो लाग्दैन । त्यसैले त हामीले एउटै मापदण्ड होस्, एउटै फि होस् भनेर आन्दोलन पनि गरिरहेका छौं । अहिले हामीले ‘ए’, ‘बी’ र ‘सी’ क्याटेगोरी छुट्याएका छौं । ‘ए’ क्याटेगोरीमा ८ बैंकहरू छन् । ती सबैलाई पत्राचार गरिसकेका छौं, उहाँहरूसँग वार्ता चलिरहेको छ । ‘बी’ क्याटेगोरीमा लागू भइसकेको छ ।

२० वर्ष भइसक्यो यो पेशा गरेको, फि कहिल्यै बढ्न सकेको छैन । फिमात्रै होइन, रिर्पोट पनि २० वर्षअघि जे थियो, अहिले पनि त्यही छ । अहिलेको एआईको जमानामा यसरी चल्दैन । हामीले भन्दा त बढी अमिनले पाउँछ । एउटा जग्गा नाप लिँदा मात्रै अमिनले कम्तीमा पाँच हजार लिन्छ, जहाँ जोखिम पनि छैन । तर हामीलाई जोखिम पनि छ, कुन दिन कालोसूचीमा पर्ने हो थाहा हुँदैन, तैपनि कम मूल्यमा काम गरिरहेका छौं । यी कुराहरूका लागि हामीले एकरूपता गरौं भनिरहेका छौं । हामी कतिचोटि बैंकर्स एशोसिएन गएका पनि छौं, बैंकहरू धाएका छौं । उहाँहरूसँग कुरा गर्दा हुन्छ गरौं भन्नुहुन्छ तर पछि केही हुँदैन ।

बैंकहरू भ्यालुएसनको मापदण्ड एकरूपता गराउन किन अनिच्छुक छन्, एकरूपता बनाउन असम्भव छ ? 

सम्भव नहुने कुरै होइन । बल्ल-बल्ल हामीले आन्दोलन गर्दा गर्दा यहाँसम्म आइपुगेको छ । नियमकानुन नभएको पेशा हो यो । मापदण्ड नै नभएपछि सबैको आ-आफ्नो मनमानी बढी भयो । जसलाई जे मन लायो, त्यही गर्ने भयो । यसले सेक्टर बिग्रिन्छ नि त । मापदण्ड भए एउटै सेड्युल बन्छ, जसले गर्दा फरक-फरक रिर्पोट आउने थिएन ।

अहिलेसम्म एकरूपता कायम गर्न ‘बी’ वर्गका बैंकहरू तयार भइसक्नुभएको छ । लघुवित्तमा अहिलेसम्म अनिवार्य गरेको छैन । ‘सी’ बैंकसँग कुरा भइरहेको छ । प्राइम बैक, एसबिआई बैंकमा लगभग ९९ प्रतिशत काम भइसकेको छ । सानिमाको पनि त्यस्तै छ । एनआईसी एशिया, प्रभु बैंकमा वार्ता चलिरहेको छ । हिमालयन बैंक, सिटिजन्स र सिद्धार्थलाई हामीले चिठीमात्रै काटेका छौं । त्यसपछि पाँचवटा बैंकलाई काट्दै छौं । 

भ्यालुएटरलाई लाइसेन्स दिने तथा नियमन गर्ने कसले हो ?

लाइसेन्स इञ्जिनियरिङ काउन्सिलले दिने हो । लाइसेन्स दिएपछि मूल्यांकन गर्न पाइयो । तर, यसको नियमन गर्ने, कानुन, ऐन बनाउने नियामक कोही छैन । बैंकहरूको नियामक राष्ट्र बैंक, बीमा कम्पनीहरूको नेपाल बीमा प्राधिरकण भने जस्तै भ्यालुएटर्सहरूको नियमन गर्ने संस्था छैन । त्यसैले त यो पेशामा समस्या छ । ऐन कानुन भएपछि सुरप्क्ष्ति हुन्छ । एउटा फम्र्याटमा जान्छ, सेड्युलमा भएपछि अनुशासनमा हुन्छ  ।

नेपालमा अहिले कति भ्यालुएटर्स छन्, तीमध्ये कति सक्रिय छन् ?

नेपाल भ्यालुयर्स एशोसिएन २०६८ सालमा स्थापना भएको थियो । त्यतिबेला हामीले ९ जनाबाट सुरु गरेका थियौं । अहिले एशोसिएनमा १२ सय हाराहारीमा भ्यालुएटर्स हुनुहुन्छ । यी संस्थाहरूमार्फत ५ देखि ७ हजारले प्रत्यक्ष÷अप्रत्यक्ष रोजगारी पाइरहनुभएको छ । आजको दिनसम्ममा ५-१० प्रतिशत अर्थात डेढ सयजति भ्यालुएटर्स संस्था बाहिर नै हुनुहुन्छ । उहाँहरूले एशोसिएन किन चाहियो भनेर पनि नआउनु भएको हुन सक्छ । अर्को एशोसिएनमा आवद्ध भएपछि कतिपय ऐन, कानुनमा बस्नुपर्ने हुन्छ । तालिमहरू लिनुपर्ने हुन्छ, तर केहीले इञ्जिनियर भइसकेपछि तालिम किन चाहियो भनेर पनि प्रश्न गर्नुहुन्छ । हामीसँग आवद्ध हुने सदस्यले वार्षिक ५ हजार फि तिर्नुपर्छ । वार्षिक ५०/६० लाख त फि नै उठ्छ ।  कतिपयले फि तिर्नुपर्छ भनेर पनि जोडिनु भएन । यीबाहेक अन्य कारणहरू हुन सक्छन् ।

नेपालमा मूल्यांकनकर्ता पर्याप्त छ कि अभाव छ ?

हामीलाई आवश्यकभन्दा तीन गुणा बढी मूल्यांकनकर्ता छन् । पछिल्लो समय नेपालमा इञ्जिनियर उत्पादन धेरै भयो । आजभन्दा १६ वर्षअघि मेरो काउन्सिल नम्बर ३७०० थियो । अहिले ९४ हजार पुगिसक्यो । हामीसँग ठ्याक्कै तथ्यांक नभएपनि वार्षिक ४/५ हजार पढेर आउँछन् । ती पाँच हजारमा इञ्जिनियरमा ३ सय पनि आवश्यक छैन । त्यसैले केही इन्जिनियर विदेश पलायन भएका छन्, केहीले चिया पसल सञ्चालन गरेर बसेका छन् त केहीले कम्प्युटर पसल थापेर बस्नुभएको छ । अहिलेसम्म उहाँहरूले एशोसिएनमार्फत तालिम पाइरहनुभएको छ । तालिममा राष्ट्र बैंकले पनि समन्वय गरिरहेको छ ।

हामी बसेको यो जग्गा तपाईंले आनाको ८०/९० लाखमा किन्न पाउनुहुन्छ । तर यसमा भ्यालुएटर्स र बैंकर मिल्नुभयो भने २ करोडसम्म पु¥याउन सक्छ । यो समस्या हो । यो काम भ्यालुएटर्सले मात्रै गरेर सम्भव छैन, यसमा बैंकर पनि मिलेकै हुनुपर्छ ।

अहिले सबैभन्दा आवश्यक सुधार के-के हुन् ? 

अहिले हामीले देखेको मुख्य चुनौती डुब्लिकेसनको छ । बैंकिङ सेक्टरमा विशेषगरी माथिल्लो निकायमा काम गर्ने कर्मचारीलाई यो विषयमा राम्रोसँग थाहा छ । यो सबैभन्दा ठूलो समस्या हो । विगतको तुलनामा कम हुँदै गएको छ यद्यपि अझै समस्या कायमै छ । दोस्रो मापदण्ड । हामीले पाँच वर्षअघि महराजगञ्ज र त्यहाँबाट माथि बुढानीलकण्ठको भ्यालुएसन गर्ने बेला २२ मिटरमा गरेका थियौं, अहिले सरकारले ३० मिटरमा गरिदिएको छ । जसले गर्दा आज हामी झुटो भएका छौं । खोलाको मापदण्ड त्यस्तै छ । सरकारले कहाँ कतिबेला मापदण्ड संशोधन गरिदिन्छ, हामीलाई थाहा नै हुँदैन । यो अवस्थामा भ्यालुएटर्स चिप्लिन्छ, भ्यालुएटर्स सबै कुरामा अपडेट भइरहन्छन् भन्ने पनि हुँदैन । त्यसैले हामीलाई कतिबेला मुद्दा पर्छ भन्ने पनि थाहा हुँदैन । 

तेस्रो मार्केट भ्यालु । मानौं, हामी बसेको यो जग्गा तपाईंले आनाको ८०/९० लाखमा किन्न पाउनुहुन्छ । तर यसमा भ्यालुएटर्स र बैंकर मिल्नुभयो भने २ करोडसम्म पु¥याउन सक्छ । यो समस्या हो । यो काम भ्यालुएटर्सले मात्रै गरेर सम्भव छैन, यसमा बैंकर पनि मिलेकै हुनुपर्छ । यदि बैंकर मिलेको छैन भने ९० लाखको जग्गा २ करोड गरेको रिर्पोट रिजेक्ट भइहाल्छ । तर बैंकर मिलेको छ भने त्यो फाइल हेड अफिसमा फरवार्ड हुन्छ, तर हेड अफिसलाई थाहा हुँदैन । त्यस्ता फाइलहरू आजको दिनसम्म कम्तीमा पनि सयको हाराहारीमा छ । यो त ठूलो अपराध हो । यो क्षेत्रमा यस्तो बदमासी गर्ने इञ्जिनियर पनि छन् । यसमा सुधार आवश्यक छ ।

लालचमा फस्नुभयो भने एशोएिसनले साथ दिँदैन । करकापमा परेर हो भने हामी सम्झाउँछौं । अञ्जानमा भएको हो भने त्यसको लागि एशोसिएन छ ढुक्कले काम गर्नूस् ।

यस्ता विकृतिहरू न्यूनीकरणको लागि के-कस्ता पहल हुँदैछ ?

हामीसँग समाधान छ । एशोसिएनमा समाधान गर्न सक्ने क्षमता पनि छ । हामीले एउटा सफ्टवेयर बनाएका छौं । यो सप्टवेयरबाट कहाँ कुन ठाउँमा जग्गाको रेट कति छ भन्ने कुरा सहजै पत्ता लगाउन सकिन्छ, यसले गर्दा कसैले पनि मनलाग्दी भन्न पाउँदैन । यदि कसैले ५० लाखको रेट २ करोड भनेको छ भने हामीले यहीबाट हेरेर प्रश्न गर्न पाउँछौं ।

त्यो सफ्टवेयरबाट जुनसुकै क्षेत्रमा जग्गाको कति रेट चलेको छ थाहा हुन्छ । तर हामीले यो सप्टवयर चलाउन सकेका छैनौं । किनकि त्यसको स्टोरेज क्यापसिटीको लागि ठूलो रकम चाहिने रहेछ । हामीसँग क्षमता भएर पनि पुँजीको कारण चलाउन सकेका छैनौं । हामीले बैकर्स एशोसिएन, बैंकहरुसँग कुरा गरेका छौं ।

यो क्षेत्रमा आवद्ध इन्जिनियरहरुलाई केही छ भन्नुपर्ने ? 

संस्थाको अध्यक्षको हैसियतले हामीसँग आवद्ध सदस्यहरूलाई इमान्दारीपूर्वक काम गर्न अनुरोध गर्छु । तपाईंहरू काम गर्दा दुई-तीन प्रकारले फस्ने हो । लालच, करकाप र अञ्जानमा । लालचमा फस्नुभयो भने एशोएिसनले साथ दिँदैन । करकापमा परेर हो भने हामी सम्झाउँछौं । अञ्जानमा भएको हो भने त्यसको लागि एशोसिएन छ ढुक्कले काम गर्नूस् ।